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    为什么这么贵 | 2025-08-15 日猫笔刀公众号内容备份

    昨天文章内容里提了一段链家佣金的事，我后来去搜了一下，发现链家佣金这几年变化比较大，整体维持在2-3%的收费水平，但具体每一个城市都不一样。
    北京2%，买卖双方各担1%。
    重庆2%，买卖双方各担1%。
    郑州3%，卖家2%，买家1%。
    上海3%，买方2%，卖方1%。
    成都3%，买方1.25%，卖方1.75%
    广州/深圳2%，买卖各1%。
    然后昨晚评论席里延展出另一个问题，凭什么这些中介收费这么高，交易一套1000万的房子他们要收20-30万。我当时凭借经济学常识，回答一个充分自由竞争市场的定价一定是合理的，这显然无法说服质疑的读者，所以今天我就去仔细看了一下中介市场的成本与定价。
    以北京市场为例，链家占了55-60%的市场，优势明显，排第二的我爱我家大概18%左右，已经被链家打出主城区了，后面还有麦田房产、21世纪不动产、中原地产、中天置地等品牌，但加在一起也没多少市占率。
    既然大家都嫌链家2-3%的佣金贵，这些中介品牌佣金低的话不就把生意抢了吗？答案是这些中介确实佣金比链家便宜，但也就便宜0.5-0.7%左右，他们提供的服务远不如链家，价低质更次，消费者最后权衡服务性价比还是链家划算，55-60%的市占率是市场选择的结果。
    那么为什么中介行业的成本这么高呢？不就是带看个房子么？
    人力成本约55%，这个行业流动率极高，不停有人进进出出，招聘和培训投入很大。另外成交率低，所以要多养人，数据统计行情清淡的时候每带看50次才能成交1单，所以成交的那1单要分摊另外49次白嫖的成本。
    店面租金成本20-25%，一线城市贵，二三四线城市略便宜。
    广告营销成本10-15%，投广告，竞价排名。
    运营支持5%，后台人员的薪资。
    法律风险成本5-10%，遇到交易纠纷还要下场打官司。
    所以如果你在1-3次带看内就成交，并且没有任何屁事纠纷的话，你确实是“亏”了，因为你要和其他那些屌毛客户分摊成本。如果你就是屌毛客户，那2-3%佣金收低了，你偷着乐吧。
    总之房产中介是一个门槛很低的行业，阿猫阿狗来者不拒，理论上你去楼下租个店面，挂块牌子就能干起来，你可以试试收很低的佣金能不能活下去。
    ……
    其实类似成本叠加的情况在其他行业也会出现，比如昨晚另一个读者说的证券投顾收费要好几万，你们初一听会觉得太贵了，其实不这么定价的话投顾公司要亏钱的。
    因为证券行业的有效获客成本极高，要在广大只愿意白嫖的散户人群里，筛出一个有意愿，同时也有能力购买投顾服务的潜在客户，大概成本是500-800元。你们不要怀疑，就是这么贵。
    潜在客户还有一个转化率环节，每10个潜在客户大概只有1个人最终愿意支付购买，那另外9个人的成本都要叠加到他的头上，加起来就是5000-8000。
    另外还有后端成本，行情不好的时候有些股民买了服务却亏钱了，他们会闹着退钱，不退就去监管部门投诉，这个时候投顾公司为了息事宁人都会退钱消灾，这笔钱也要核算成综合成本。
    再加上投顾老师的工资奖金，投顾公司的经营利润，你们觉得要定价多少才合理。
    所以前段时间有黑产孜孜不倦的去攻击工商系统，篡改法人，偷窃财经大V的公众号密码，因为对他们来说只要黑进了大V账号，就等于闯进了流量金库，哐哐搬钱。
    ……
    今天是8月15日，80年前的今天日本裕仁天皇通过广播发布《终战诏书》，向日本国民宣布终止战争，为保颜面没有提战败，也没有直接说投降，只说了接受波茨坦公告。
    这个广播发出后日本在政治上已经认输，但在法律上还没有走程序，包括一些二三线的日军没有及时传达，还在前线进行抵抗，从8月15日到8月30日，中国军队在多地和日军余部发生冲突，有200多名士兵阵亡。
    一直到9月2日，日本代表在美国战列舰“密苏里号”在投降书上签字。随后接受投降的同盟国代表依次签字，这才在法律层面正式确认二战结束。
    所以中国的抗战胜利纪念日是9月3日，不是8月15日，但8月15日这一天的意义同样很重大，代表我们这个民族从最深重的苦难里解脱，并赢得了华夏历史上最重要的一场对外战争。
    我前几年整理外公遗物的时候找到一枚独立自由奖章。
    外公读过私塾，会写字，所以用小抄记录了这枚奖章的由来。
    三级——授予当时营级和连级及其相当于连级的干部
    今人大决定、国务院批准，国防部长彭德怀元帅授下列人员以独立自由奖章：参加八路军、新四军、中国共产党领导的抗日游击队2年，或虽不足2年但因战导致伤残废的人。
    我外公是连级，且参加抗日战争超过2年，因此被授予奖章。在今天这个特殊的日子晒出来，证明我们家长辈也曾为国家民族独立自由浴血奋战过，怎么样，帅不帅？
    今晚是我在台州老家的最后一晚，明天就坐高铁回北京，老婆孩子也一起回去，后面大家庭一起安排个度假，快乐的暑假也快到尾声了。
    就这些，发射！

    2025-08-15 日猫笔刀公众号内容解读

    本解读仅代表个人观点，不构成任何投资建议。

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    市场风险提示

    • 所有分析仅基于公开信息，不构成投资建议
    • 市场波动可能超出预期，建议保留20%以上现金
    • 本文数据需二次验证，重点关注政策后续落地

    一、中期配置方向（中低风险）

    1. 房地产服务行业龙头
      • 逻辑：头部中介品牌市占率持续提升，成本控制能力带来规模护城河
      • 操作：布局物业管理和交易服务双轮驱动的综合服务商
      • 风险：房地产税推进可能冲击交易量

    二、风险警示区（建议规避）

    1. 地方性中小房产中介
      • 风险源：市场份额持续流失，经营模式抗冲击能力弱
      • 反向机会：线上房产信息平台或SaaS服务商
    2. 传统证券投顾服务
      • 风险源：过高的运营成本转嫁客户，监管套利空间收窄
      • 反向机会：智能投顾系统和买方投顾模式

    三、小白投资策略

    • 配置指数基金为主：沪深300+中证500组合对冲大小盘风格切换
    • 黄金配置比例10%-15%：对冲国际货币波动风险
    • 警惕高频交易诱惑：资金量50万以下不建议参与日内交易

    重要提醒：投资决策需结合自身风险承受能力，建议每季度复核持仓结构。当前宏观环境下，重点防范信用风险传导引发的流动性危机。

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